తగ్గని ‘రియల్‌’ బూమ్‌

https://epaper.netidhatri.com/view/397/netidhathri-e-paper-5th-october-2024/2

ధరల విషయంలో బెంగళూరును దాటిన హైదరాబాద్‌

సామాన్యులను భయపెడుతున్నది రియల్టర్ల అక్రమాలే

వెంచర్ల నిజాయతీపై ప్రజల్లో పెరుగుతున్న అనుమానాలు

హైడ్రా, మూసీ కూల్చివేతల ఫలితం

ఇంత జరుగుతున్నా తగ్గని ‘రియల్‌’ధరలు

అందుబాటులో లేని ధరలు కొనుగోళ్లకు అడ్డంకి

సామాన్యులను దూరం చేస్తున్న రియల్టర్ల దురాశ

మధ్యతరగతిని దూరం చేసుకుంటే వ్యాపారులకే నష్టం

చుట్టుపక్కల గ్రామాల్లో వెంచర్లే నగర విస్తరణకు మార్గం

సుందర నగరానికి సొగసైన పరిష్కారం

హైదరాబాద్‌,నేటిధాత్రి:

గత కొన్నేళ్లుగా పరిశీలిస్తే హైదరాబాద్‌లో రియల్‌ ఎస్టేట్‌ ధరలు విపరీ తంగా పెరిగిపోవడం కనిపిస్తుంది. పెరుగుతున్న డిమాండ్‌ అనేది సర్వసాధా రణంగా చెప్పే కారణం. ఈ ధరల పెరుగుదల ప్రభావం అద్దెలపై కూడా పడుతోంది. ఉదాహరణకు 2023లో ఇళ్ల అద్దెలు ఏకంగా 30శాతం పెరుగుదలను నమోదు చేయడం గమనార్హం. ఇదిలావుండగా కొన్ని సూక్ష్మ మార్కెట్ల పరంగా ఆస్తుల ధరల విషయంలో హైదరాబాద్‌, బెంగళూరును దాటేసిందని కొందరు నిపుణుల అభిప్రాయం. ఉదాహరణకు కోకాపేట ప్రాంతంలో గత ఐదేళ్ల కాలంలో ఆస్తుల ధరలు ఏకంగా 89శాతం పెరిగాయి. ఒక అంచనా ప్రకారం 2019 నుంచి 2024 తొలి అర్థభాగం వరకు పరిశీలిస్తే హైదరాబాద్‌లో ఆస్తుల ధరలు 64శాతం పెరుగుదల నమోదు చేస్తే, బెంగళూరులో ఇది కేవలం 57శాతానికి పరిమితం కావడం గమనార్హం.

నిజం చెప్పాలంటే హైదరాబ్‌ లేదా బెంగళూరుల్లో రియల్‌ ఎస్టేట్‌ వ్యాపా రానికి ఐ.టి.రంగం ఆక్సిజన్‌ వంటిదనే చెప్పాలి. హైదరాబాద్‌ విషయానికి వస్తే హైటెక్‌ సిటీ, కొండాపూర్‌, గచ్చిబౌలి మరియు విమానాశ్రయం ఉన్న ప్రాంతాల్లో అభివృద్ధి క్రమంగా పెరుగుతోంది. ఈ ప్రాంతాలతో పోలిస్తే రామోజీ ఫిల్మ్‌ సిటీ, సికింద్రాబాద్‌ ప్రాంతాల్లో ఆఫీసులకు అవసరమైన ప్రదేశాల ధరలు తక్కువ. హైదరాబాద్‌లో అపార్ట్‌మెంట్‌ ధరలు గతంతో పోలిస్తే విపరీతంగా పెరిగినట్టు కనిపిస్తున్నప్పటికీ, ఇప్పటికీ చాలా ప్రాంతాల్లో అందుబాటు ధరల్లోనే లభిస్తున్నాయి. అదే బెంగళూ రులో ఈ ధరలు వేగంగా పెరిగి ఇప్పుడిప్పుడే స్థిరత్వానికి చేరుకోవడానికి గమనించవచ్చు. బెంగళూరులో గత ఏడాదితో పోలిస్తే ఇళ్ల కొనుగోళ్లు రెండుశాతం వరకు పడిపోగా, అద్దెలు 5`10 శాతం వరకు తగ్గుదల నమోదైంది. గత ఏడాది హైదరాబాద్‌ లో వెయ్యి నుంచి రెండువేల చదరపు అడుగుల విస్తీర్ణంగల అపార్ట్‌మెంట్‌ లకు డిమాండ్‌ 40శాతం పెరిగింది. ముఖ్యంగా డి మాండ్‌`సరఫరాల మధ్య వున్న వ్యత్యాసమే ఇందుకు ప్రధాన కారణంగా చెబుతున్నారు. ఇదే బెంగళూరు విషయానికి వస్తే ఈ డిమాండ్‌ ఒక సంతృప్త స్థాయికి చేరుకున్న దని మార్కెట్‌ నిపుణులు చెబుతున్న మాట.

నిజానికి తెలంగాణ రాష్ట్రం ఏర్పడిన తర్వాత హైదరాబాద్‌ క్రమంగా రియల్‌ ఎస్టేట్‌ రంగంలో అభివృద్ది చెందుతూ ప్రస్తుతం టాప్‌ రియల్‌ ఎస్టే ట్‌ హబ్‌గా సుస్థిర స్థానం సంపాదించుకుంది. 2021`24 మధ్యకాలంలో ఆస్తుల విలువ నగరంలో ఏకంగా 45శాతం పెరగడం రియల్టర్‌ వ్యాపారం బూమ్‌లో ఉన్నదనడానికి ఉదాహరణ.దేశం మొత్తంమీద పరిశీలిస్తే ఇప్పటికీ వాణిజ్య కార్యకలాపాల్లో బెంగళూరుదే అగ్రస్థానం. హైదరాబాద్‌ గత రెండుమూడేళ్ల నుంచి ఈ విషయంలో వేగంగా పుంజుకోవడం గమనార్హం. దేశవ్యాప్తంగా వాణిజ్య రంగంలో సరఫరాల విషయం లో హైదరాబాద్‌ వాటా 30శాతంగా వుంది. ఒక నగరంలో రియల్‌ ఎస్టేట్‌ వ్యాపారం, వాణిజ్య కార్యకలాపాలపై ఆధారపడివుంటుంది. ఇవి ఎంత ఎక్కువగా వుంటే అపార్ట్‌మెంట్‌ల వంటి గృ హసముదాయాల ధరలు అంతగా పెరుగుతాయి! ఈ నేపథ్యంలో బెంగళూరు ప్రస్తుతం ఈ కార్యకలాపాల విషయంలో సంతృప్తస్థాయికి చేరుకుంటోంది.

క్షేత్రస్థాయి వాస్తవం వేరు

విచిత్రమేమంటే జులైాసెప్టెంబర్‌ మధ్య కాలంలో నగరంలో కొత్త వెంచర్లు 54శాతం పడిపోగా, కొనుగోళ్లు 42శాతం క్షీణతను నమోదు చేయడం గమనార్హం. అయితే ఇందుకు రియల్‌ ఎస్టేట్‌ రంగ నిపుణులు చెబుతున్న అనేక కారణాల్లో అధిక సరఫరా, హైడ్రా చర్యలు ఉన్నాయి. చెబుతున్న ఈ లెక్కలకు వాస్తవ పరిస్థితులకు అసలు పొంతన వుండటం లేదు. ప్రస్తుతం హైదరాబాద్‌లో అపార్ట్‌మెంట్‌ ధరలు రూ.కోటికి తక్కువ ఎక్కడా లేదు. కొన్ని చోట్ల చదరపు అడుగు ధర రూ.10వేలు పలుకుతోంది. సామాన్యులకు ఇవి ఎంతమాత్రం అందుబాటులో లేని ధరలు. ఇంతేసి ధరలు పెట్టి ఎవరు కొనగలుగుతారు? రియల్‌ ఎస్టేట్‌ రంగానికి ఊపిరిపోసేది మధ్యతర గతి ప్రజలే. ఐ.టి.రంగం ఈ తరగతి ప్రజల కొనుగోలు శక్తిని పెంచడంతో సొంతింటి కల నెరవేర్చుకోవడానికి వీరు ముందుకు వస్తున్నారు. స్థిరాస్తి ధరలు వీరికి అందుబాటులో ఉన్నంత కాలం, రియల్టర్‌ వ్యాపారానికి ఎటువం టి ఢోకా వుండదు. అక్రమ లేఅవుట్లు, ఆక్రమించిన స్థ లాల్లో అపార్ట్‌మెంట్‌లు కట్టి అయినకాడికి అమ్ముకొని చేతులు దులుపుకోవడం, నాలాలకు, వరద ప్రవాహాలకు, చెరువుల తీరాల్లో ఎడాపెడా అక్రమ నిర్మాణాలు చేపట్టి చాలామంది రియల్టర్లు అమ్మకాలు జరపడంతో, వీటిని కొనుగోలు చేసిన ప్రజలు ఇప్పుడు ఇబ్బందులు పడాల్సి వస్తోంది. ముఖ్యంగా రియల్‌ వ్యాపా రం రాజకీయ నాయకులు, రాజకీయాలను శాసించే ధనవంతుల చేతుల్లో వుండటం, అవినీతి అధికార్ల వత్తాసు కూడా తోడవడంతో రియల్‌ ఎస్టేట్‌ వ్యాపారం గతంలో మూడు పువ్వులు ఆరు కాయలుగా కొనసాగింది. కానీ ఇప్పుడు రేవంత్‌ ప్రభుత్వం, జలవనరుల పరిరక్షణ, అక్రమ ఆక్రమణలను కూల్చివేయడం, మూసీ ప్రక్షాళన వంటి కార్యక్రమాలను కఠినంగా అమలు చేస్తుండటంతో, కొనుగోళ్లు జరపాలంటే ప్రజల్లో భయాందోళనలు వ్యక్తమవుతున్నాయి. ఈ దుస్థితికి కారణం రియల్టర్ల దురాశే! వారు చేసిన అక్రమ వ్యాపారం సామా న్యులను ఇబ్బందుల్లోకి నెట్టేయడంతో,కష్టపడి సంపాదించి న డబ్బును సొంతింటి కల నెరవేర్చుకోవడానికి వినియోగించడానికి కూడా భయపడుతున్నారు. ఈ దుస్థితికి దిగజార్చిన పాపం రియల్‌ వ్యాపారులదే! సంపాదన పట్ల ఆశ వుండవచ్చు…కానీ అది దురాశగా మారితే దాని ఫలితాలు కూడా అంతే దుర్భరంగా వుంటాయి.

ఎప్పుడూ పరిస్థితులు ఒకేలా వుండవు

గత ప్రభుత్వాలు అక్రమ ఆక్రమణలపై పెద్దగా దృష్టిపెట్టలేదు కాబట్టి అక్రమార్కుల హవా యదేచ్ఛగా నడిచింది. ఎప్పుడూ పరిస్థితులు ఒకే మాదిరిగా వుండవన్నది ఇప్పటికైనా గుర్తిస్తే మంచిది. ఇప్పటికీ హైదరాబాద్‌ స్థిరాస్థికి డిమాండ్‌ తగ్గలేదు. కాకపోతే రియల్టర్లు దురాశతో విపరీతంగా ధరలు పెంచేసి మధ్యతరగతి, సామాన్యులకు అందుబాటులో లేని దశకు తీసుకెళ్లారు. అంతేకాదు కొత్తగా కొనుగోళ్లు జరపాలను కున్నవారు, ఆయా వెంచర్లు సరైనవా లేక అక్రమంగా చేపట్టినవా తెలుసుకోలేని దశకు చేరుకున్నారు. ఎందుకంటే వారు చూపించే డాక్యుమెంట్లు సక్రమంగా వున్నట్టు తోచినా వాటిల్లో ‘లసుగులు’ వుండబోవన్న భరోసా లేకపోవడం ఇందుకు ప్రధాన కారణం.

ప్రస్తుతం ధరలు విపరీతంగా పెరగడానికి ప్రధాన కారణం రియల్టర్లే. ఎంతసేపూ నగరంలో ఎక్కడ ఖాళీ జాగా దొరికితే అక్కడ విపరీతంగా ధరలు పెంచేసి కొనుగోళ్లు జరపడంతో, అపార్ట్‌మెంట్ల ధరలు ఒక్కసారిగా పెరిగిపోయాయి. దీనివల్ల కలిగినవి రెండు నష్టాలు. ఒకటి ఒక గ్రామంలో ఉండే కుటుంబాలకు సమాన సంఖ్యలో కేవలం 10 లేదా 20 ఎకరాల్లో నిర్మించే అపార్ట్‌మెంట్ల లో నివసించడం. రెండవది నగర విస్తరణ జరగాల్సిన దానికంటే చాలా తక్కువగా జరగడం. ఉదాహరణకు 500 కుటుంబాలు ఒక గ్రామంలో నివసిస్తున్నాయనుకుంటే, ఆ గ్రామం చుట్టూ కనీసం నాలుగువేల ఎకరాల విస్తీర్ణంలో భూములు విస్తరించి వుంటాయి. వీటిల్లో కొన్ని వ్యవసాయ భూములైతే మరికొన్ని పడావు భూములు. ఇదే రియల్‌ వ్యాపారులు, చుట్టు పక్కల గ్రామాల్లో విస్తారంగా అందుబాటులో ఉన్న భూముల్లో నిర్మాణాలు చేపట్టి అన్ని సదుపాయాలు కల్పించినట్లయితే ఇరుగ్గా కాలుష్యమయంగా వున్న నగరం మధ్య కాకుండా కాలుష్య రహితంగా వుండే అటువంటి ప్రాంతాలకు వెళ్లడానికి జనం ఎంతమాత్రం సందేహించరు. రోజులు మారిపోయాయి. అప్పుడు నగరం విస్తరించడమే కాదు, చుట్టుపక్కల గ్రామాలకు సదుపాయాలు పెరిగి, నగరంలోని చెరువులు, కుంటలు, నదీ తీర ప్రాంతాలు ఆక్రమణలకు గురికావు. నగరం కాలు ష్య రహితం కావడమే కాకుండా, పర్యావరణ హితంగా మారుతుంది.అన్నింటికి మించి ధరలు సామాన్యులకు అందుబాటులోకి వస్తాయి. నగరం విస్తరించాలంటే ఇదొక్కటే మార్గం.అధిక లా భాలకోసం అక్రమాలకు పాల్పడి, చెరువులు, కుంటల ప్రాంతాలను ఆక్రమించి ఇళ్ల నిర్మాణం చేపట్టడం వల్లనే హైదరాబాద్‌ నగరం ఏ చిన్నపాటి వర్షానికి తట్టుకోలేని దుస్థితికి చేరింది. అధికార్ల సహకారం లేకుండా ఇటువంటి అక్రమాలకు పాల్పడటం సాధ్యంకాదు! అందువల్ల కొందరు రియల్టర్ల పాపంలో కొంత భాగం అవినీతి అధికార్లు కూడా మోయక తప్పదు.

అయిన కాడికి ఉన్న ప్రదేశాల న్నింటినీ ఆక్రమించుకుంటూ పోతే, జనసాంద్రత పెరిగి కాలు ష్యం కట్టలు తెంచుకుంటుంది. ఉన్న కొద్ది ప్రదేశంలో ప్రజలకు అన్ని సదుపాయాలు సమకూరడం కష్టం. ప్రస్తుతం హైదరాబాద్‌ ఆ దశకు చేరుకుంటోంది. బెంగళూరు ఇప్పటికే ఆదశకు చేరుకుంది. ఎప్పుడూ నీళ్లకు ఎటువంటి ఇబ్బందిలేని బెంగళూరు ప్రస్తుతం నీటికొరత, వరదలు వంటి సమస్యలకు గురికావడానికి ప్రధాన కారణం, అక్కడి చెరువులన్నీ ఆక్రమణకు గురికావడమే. అక్కడ ప్రస్తుతం ప్రకృతి సౌందర్యం కాదు, సిమెంట్‌ భవనాల కృత్రిమ అందాలు రాజ్యమేలుతున్నాయి. హైదరాబాద్‌ నగరం ఆ దుస్థితికి చేరకూడదనే ఉద్దేశంతోనే ప్రస్తుత రేవంత్‌ ప్రభుత్వం అక్రమ కట్టడాల కూల్చివేతలపై దృష్టిపెట్టింది. ఫలితంగా గతంలో కొందరు రియల్టర్లు, అధికా ర్లు చేసిన పాపాల ఫలితం అమాయకులు అనుభవించాల్సి వస్తోంది. కాని ఒక్కటి మాత్రం నిజం అక్రమార్కుల ఆనందం తాత్కాలికమే…నిజాయతీ పరుడు ఎప్పుడూ నిశ్చింతగానే వుంటాడు.